MLI Select : 10 % de logements abordables suffisent pour 50 points, 25 % pour 100 points et un amortissement de 50 ans

Comment fonctionne le système de points de MLI Select ?

MLI Select est le produit d'assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs de la SCHL. Il attribue des points pour trois engagements : l'abordabilité des loyers, l'efficacité énergétique et l'accessibilité. Plus le total est élevé, plus les conditions de financement s'assouplissent¹. Le produit est en vigueur depuis le 7 mars 2022 et a remplacé MLI Flex, qui n'accepte plus de demandes¹.

Trois seuils comptent : 50, 70 et 100 points. À 50 points, la SCHL offre une quotité allant jusqu'à 95 % du coût pour la construction neuve, un amortissement maximal de 40 ans et un prêt avec recours. À 70 points, l'amortissement monte à 45 ans. À 100 points, il atteint 50 ans et le prêt devient à recours limité¹. Le ratio de couverture de la dette minimal est de 1,10 pour un immeuble locatif standard¹.

Les engagements d'abordabilité durent au moins 10 ans. Un engagement de 20 ans ou plus rapporte 30 points de plus¹.

Combien de logements abordables faut-il pour chaque palier en construction neuve ?

Le critère d'abordabilité est le loyer égal à 30 % du revenu médian des locataires du marché. Pour une construction neuve, la page de la SCHL fixe les parts suivantes : 10 % des logements pour 50 points, 15 % pour 70 points et 25 % pour 100 points¹. Pour un immeuble existant, les parts sont de 40 %, 60 % et 80 %¹.

L'abordabilité n'est pas la seule voie. L'efficacité énergétique rapporte 20, 35 ou 50 points, selon une performance meilleure de 25 %, 50 % ou 60 % que le niveau 1 du CNEB 2020 (ou de 20 %, 40 % ou 70 % que le niveau 1 du CNB)¹. L'accessibilité rapporte 20 ou 30 points, à condition que tous les logements soient visitables selon la norme CSA B651:23 et que les aires communes soient sans obstacle¹.

Les engagements énergétiques et d'accessibilité s'appuient sur l'attestation d'un professionnel qualifié (ingénieur, architecte, technologue ou gestionnaire de l'énergie agréé). L'attestation finale est exigée dans les 60 jours suivant la dernière avance¹.

Quelle limite s'applique aux loyers abordables au Québec ?

Pendant toute la durée de l'engagement, le loyer de base des logements abordables ne peut pas augmenter plus que la hausse permise par la réglementation applicable. Si aucune règle ne s'applique, la hausse est limitée à l'IPC¹.

Pour 2027, la SCHL publie un plafond de 3,0 % pour le Québec, soit le plus bas IPC positif observé entre septembre 2025 et août 2026. Il se compare à 0,7 % en Ontario, à 1,8 % en Colombie-Britannique et à 4,9 % en Nouvelle-Écosse¹. Ce plafond s'applique seulement lorsque le plafond de l'IPC est la règle en vigueur; le promoteur doit donc confirmer avec son prêteur quelle règle s'applique à ses logements abordables.

Qu'est-ce que ça change pour un projet en mise en location ?

Pour une tour de 200 logements, le palier de 50 points correspond à 20 logements abordables, celui de 70 points à 30 logements et celui de 100 points à 50 logements, selon les parts de la SCHL¹. Ces nombres sont un calcul simple sur les parts ci-dessus, pas une estimation de la SCHL. Chaque logement abordable se loue moins cher pendant au moins 10 ans, ce qui réduit les revenus nets; l'amortissement plus long et la quotité plus élevée réduisent le service de la dette. Le promoteur doit comparer les deux effets dans son modèle.

La SCHL a aussi révisé ses primes le 14 juillet 2025 : une structure standardisée selon le risque du prêt (mise de fonds plus faible, construction neuve) et une grille de rabais qui réduit la prime totale selon le niveau de résultats sociaux atteint². Le barème des primes se trouve dans le tableau des frais et primes de la SCHL, que cet article n'a pas ouvert; il faut le consulter avant de modéliser le coût du financement.

Dans l'exemple de la SCHL, un prêt de 15,6 M$ pour 48 logements neufs assuré sous MLI Select permettrait d'économiser environ 12 % sur le versement mensuel et 3 M$ de mise de fonds, comparativement à un prêt conventionnel². C'est un cas type de la SCHL, pas une garantie pour un projet donné.

Le projet doit compter au moins cinq logements, et les espaces non résidentiels ne doivent pas dépasser 30 % de la superficie brute ni de la valeur de prêt¹. Les projets de logements étudiants ne sont admissibles qu'avec les volets énergie et accessibilité¹.