Mises en chantier locatives : 26 881 logements en neuf mois dans les six RMR du Québec, +17 % à Québec

Combien de logements locatifs a-t-on mis en chantier en 2026 ?

De janvier à septembre 2026, les six régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec — Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay — ont mis en chantier 26 881 logements locatifs. C'est 8,3 % de plus qu'à la même période de 2025 (24 819 logements) et deux fois plus qu'en 2023 (13 315). En neuf mois, ces six RMR ont déjà dépassé le total de toute l'année 2024, soit 25 671 logements².

Le locatif porte la construction résidentielle dans ces villes. Dans les six RMR, 84,8 % des logements mis en chantier depuis janvier sont destinés à la location. La proportion atteint 86,9 % à Montréal, où les mises en chantier de copropriétés sont tombées à 779 logements, contre 1 097 un an plus tôt².

Le Québec fait exception au Canada. Dans les centres de 10 000 habitants et plus, ses mises en chantier, tous types confondus, ont augmenté de 3 % de janvier à septembre, à 39 071 logements ; celles du pays ont reculé de 4 %. Parmi les quatre provinces les plus populeuses, seul le Québec est en hausse, souligne la SCHL¹.

Ce que compte la SCHL. Un logement locatif est un logement construit à des fins de location, sans égard à la personne qui le finance. Les copropriétés et les coopératives sont comptées à part³.

Quelles RMR accélèrent, et lesquelles ralentissent ?

Québec mène la croissance : 6 283 logements locatifs mis en chantier en neuf mois, 17,2 % de plus qu'en 2025. C'est le plus haut total de janvier à septembre depuis le début de la série, en 1988 ; le sommet précédent, 5 416 logements, datait de 2021. En neuf mois, la RMR a dépassé toute l'année 2024 (5 635 logements)².

Montréal reste de loin le plus gros marché, sans accélérer : 16 527 logements locatifs, 1,7 % de plus qu'en 2025. C'est le plus haut total de janvier à septembre d'une série qui commence en 1998 pour Montréal, mais l'élan s'est arrêté pendant l'été².

Gatineau (partie québécoise) remonte de 25,2 %, à 1 658 logements, sous ses niveaux de 2022 à 2024. Sherbrooke grimpe de 35,8 %, à 1 137. Saguenay passe de 211 à 703 logements. Trois-Rivières est la seule RMR en recul : 573 logements, 31,0 % de moins qu'en 2025².

Que montrent les chiffres de septembre ?

Septembre confirme le changement de rythme. À Montréal, 1 052 logements locatifs ont été mis en chantier, contre 2 348 en septembre 2025. C'est le quatrième recul mensuel d'affilée depuis mai, le mois le plus fort de l'année avec 2 612 logements. Dans la RMR de Québec, 1 249 logements locatifs ont été mis en chantier, plus qu'à Montréal pour le mois, contre 557 un an plus tôt².

La tendance de la SCHL (moyenne mobile sur six mois des mises en chantier désaisonnalisées et annualisées, tous types confondus) va dans le même sens. Elle a reculé de 8 % à Montréal en septembre, à 28 015 logements, à cause du recul des logements collectifs. Elle a progressé de 13 % à Québec, à 11 042, et reculé partout ailleurs, de 18 % à Saguenay jusqu'à 30 % à Sherbrooke¹.

Les logements déjà lancés sont dans les chantiers. À la fin de septembre, 34 558 logements de tous types étaient en construction dans la RMR de Montréal et 11 516 dans celle de Québec, un bond de 12,1 % en un mois. Gatineau en comptait 3 376, Sherbrooke 1 554, Saguenay 947 et Trois-Rivières 740¹.

Reste le carnet de projets approuvés. Les logements dont le permis de construire est approuvé, mais qui ne sont pas encore mis en chantier, atteignaient 21 712 à Montréal en septembre, 5 % de plus qu'en août. À Québec, ils ont baissé de 15,6 %, à 6 974, au moment où le nombre de logements en construction y augmentait de 1 241¹.

Pour un projet en mise en location

Les logements mis en chantier depuis un an arriveront sur le marché pendant que les projets livrés d'ici 24 mois chercheront leurs locataires. Sur les 12 mois terminés en septembre 2026, 23 362 logements locatifs ont été mis en chantier dans la RMR de Montréal et 7 886 dans celle de Québec². Ce sont les concurrents directs d'un immeuble neuf en mise en location.

• Québec : la concurrence grossit. Les mises en chantier locatives de janvier à septembre sont au plus haut depuis 1988 et les logements en construction ont augmenté de 12,1 % en septembre¹². Un pro forma établi en 2024 sous-estime sans doute l'offre neuve à la livraison.
• Montréal : le volume reste élevé, le rythme ralentit. Les 23 089 logements locatifs mis en chantier en 2025 forment l'essentiel de l'offre neuve à venir².
• Gatineau, Sherbrooke et Saguenay : hausse sur neuf mois, tendance en baisse en septembre¹². Sur de petits volumes, chaque projet concurrent compte.
• Trois-Rivières : seule RMR en baisse, donc moins de concurrence neuve pour un projet qui y livre².

Une limite des données. La SCHL ne mesure pas le rythme de location des immeubles locatifs neufs : son Relevé des logements écoulés sur le marché ne vise que les logements destinés à la propriété ou à la copropriété³. L'absorption d'un projet locatif se mesure donc à l'interne, semaine après semaine.

Ce qu'une équipe de développement peut faire ce mois-ci :

• Dresser la liste des projets locatifs en construction dans le secteur, avec leur nombre de logements et leur date de livraison annoncée.
• Placer sa propre date de livraison face à celles de ces projets : deux immeubles qui entrent en location le même mois visent les mêmes locataires.
• Ajouter au pro forma un scénario de mise en location plus lente, avec un budget de mesures incitatives pour la première année.
• Suivre l'absorption dès les premières demandes : demandes reçues, visites et baux signés par semaine.
• Noter le 17 novembre : la SCHL publiera les mises en chantier d'octobre à 8 h 15 (HE)¹.