Loyers neufs : les immeubles de 2015 et après coûtent 43 % de plus que le parc à Montréal, mais ils sont aussi plus vacants

Combien les immeubles récents se louent-ils de plus que le parc existant ?

L'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL, menée en octobre 2025, ventile les appartements locatifs privés par année de construction. La tranche « 2015+ » regroupe les immeubles construits en 2015 ou après : c'est la mesure publique la plus proche de ce que le marché paie pour du neuf. Les tableaux 1.2.2 des fichiers de Montréal¹, de Québec² et de Gatineau³ donnent le loyer moyen, tous types de logements confondus, pour cette tranche et pour l'ensemble du parc.

À Montréal, le loyer moyen de la tranche 2015+ est de 1 850 $, contre 1 290 $ pour l'ensemble de la RMR : un écart de 560 $, soit 43 %. À Québec, il est de 1 605 $ contre 1 227 $ (378 $, soit 31 %). À Gatineau, la portion québécoise de la RMR d'Ottawa-Gatineau affiche 1 867 $ contre 1 420 $ (447 $, soit 31 %)¹²³. Les écarts en dollars et en pourcentage sont calculés par script à partir des loyers moyens publiés.

Quel est l'écart selon le nombre de chambres ?

La prime du neuf est la plus forte pour les deux chambres à Montréal (44,7 %) et à Québec (37,0 %), et pour les studios à Gatineau (41,2 %)¹²³.

Les loyers viennent des fichiers de Montréal¹, de Québec² et de Gatineau³; la colonne « Prime » est calculée par script comme l'écart relatif entre les deux loyers. Les cellules de la SCHL portent une cote de fiabilité : le détail par taille de logement est moins robuste que le total.

L'écart n'est pas uniforme : à Québec, la prime sur un studio (23,6 %) est bien inférieure à celle d'un deux chambres (37,0 %)². Chaque type d'unité d'un projet se compare au loyer 2015+ de sa propre taille, pas à la prime moyenne.

Les immeubles récents sont-ils plus difficiles à remplir ?

Le loyer élevé s'accompagne d'une vacance plus haute. Dans les trois RMR, l'inoccupation des immeubles de 2015 ou après dépasse celle de l'ensemble du parc en octobre 2025. À Montréal, elle est de 5,1 % contre 2,9 %; à Québec, de 4,1 % contre 2,4 %; à Gatineau, de 6,3 % contre 3,8 %¹²³ (tableaux 1.2.1).

L'année précédente, l'écart existait déjà, mais il était plus étroit : en octobre 2024, la vacance 2015+ était de 3,8 % à Montréal (2,1 % pour le parc), de 2,1 % à Québec (0,9 %) et de 4,1 % à Gatineau (1,9 %)¹²³. En un an, la vacance des immeubles récents a augmenté de 1,3 point à Montréal, de 2,0 points à Québec et de 2,2 points à Gatineau; celle du parc a augmenté de 0,8, de 1,5 et de 1,9 point.

La tranche 2015+ contient des immeubles encore en première mise en location. Une partie de la vacance mesurée peut donc être de la vacance de démarrage, pas de la vacance structurelle : l'enquête de la SCHL est un instantané d'octobre et ne distingue pas les deux.

À Québec, le taux de renouvellement des immeubles 2015+ est de 15,5 %, contre 13,0 % pour la RMR (tableau 1.2.3)².

Le loyer des immeubles récents monte-t-il plus vite que celui du parc ?

Non. Entre octobre 2024 et octobre 2025, le loyer moyen de la tranche 2015+ est passé de 1 733 $ à 1 850 $ à Montréal (+6,8 %), de 1 507 $ à 1 605 $ à Québec (+6,5 %) et de 1 796 $ à 1 867 $ à Gatineau (+4,0 %)¹²³. Sur la même période, le loyer moyen de l'ensemble du parc est passé de 1 167 $ à 1 290 $ à Montréal (+10,5 %), de 1 119 $ à 1 227 $ à Québec (+9,7 %) et de 1 329 $ à 1 420 $ à Gatineau (+6,8 %)¹²³. Les variations sont calculées par script à partir des loyers moyens publiés; elles comparent des moyennes dont la composition change, pas la hausse d'un même logement.

L'écart de loyer entre le neuf et le parc se rétrécit donc : le neuf se loue encore nettement plus cher, mais la prime diminue. Avec une vacance plus haute et une hausse de loyer plus faible, les immeubles récents forment un segment où le loyer d'entrée se travaille, et où l'écart avec le parc ne suffit plus à justifier le prix.

Qu'est-ce que ça change pour un projet en mise en location ?

Trois conséquences pour un projet livré dans les 24 prochains mois :

• Le loyer cible se justifie par taille de logement. La prime du neuf varie de 24 % à 45 % selon la RMR et le nombre de chambres. Le tableau ci-dessus donne le loyer 2015+ à comparer à chaque type d'unité du projet.
• Une vacance de 4 % à 6 % est un point de départ plus réaliste que celle du parc. Un pro forma qui applique aux immeubles neufs la vacance de l'ensemble du parc (2,4 % à 3,8 %) risque de sous-estimer la période de remplissage et le coût des concessions.
• La prime se rétrécit. Si le loyer moyen du parc continue de monter plus vite que celui du neuf, l'écart qui justifie le loyer cible diminue : un loyer fixé sur les chiffres d'octobre 2025 doit être revalidé avant la mise en marché.

Ces données datent d'octobre 2025 et ne reflètent pas les livraisons de 2026. La tranche 2015+ ne distingue pas une tour d'un petit immeuble.